Comment acheter sans être mariés ou pacsés ?

La vie à deux n’implique pas toujours un mariage ou un Pacs : nous sommes de plus en plus nombreux aujourd’hui à vivre en concubinage, mais lorsque l’on veut passer à l’étape supérieur en achetant un logement, comment ça se passe ? Si vous ne prenez pas vos dispositions, seul celui qui figure dans l’acte d’achat de l’habitation est considéré comme propriétaire même si l’autre a participé au financement. Plusieurs solutions existent afin de protéger chacun.

L’indivision 
C’est l’option la plus courante, elle consiste à apposer les deux noms sur l’acte notarié. Les deux concubins sont propriétaires en proportion de leur apport.
« En cas de séparation, les concubins peuvent choisir de vendre le bien et de s’en répartir le prix au prorata de leurs apports », souligne Me Sylviane Plantelin, notaire à Saint-Germain-en-Laye. Ainsi, chacun devient propriétaire à hauteur des sommes investies.
La décision de vente du bien doit être prise à l’unanimité; les deux propriétaires doivent donner leur consentement. Si il y a un désaccord, l’un peut par exemple racheter la part de l’autre, le tribunal peut également ordonner la vente.
Pour anticiper le décès de l’un des concubins, le couple peut insérer dans la convention d’indivision une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé, auquel les héritiers ne pourront s’opposer.
La société civile immobilière (SCI)

Une SCI consiste a créer une société dans laquelle chaque concubin détient des parts à hauteur de son apport. Il existe un léger avantage fiscal par rapport à l’indivision : les parts de SCI peuvent être sous-évaluées de 10 à 20 % par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, sans que le fisc effectue de redressement.

La SCI permet surtout, grâce à un montage un peu complexe (le démembrement de propriété croisé), de renforcer les droits du concubin survivant vis-à-vis des héritiers. Chacun possède la moitié des parts en nue-propriété et l’usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l’autre concubin.

En cas de décès, c’est l’autre concubin qui retrouve l’intégralité de la propriété sur ses parts et conserve l’usufruit sur les parts du défunt. Le survivant se retrouve usufruitier de l’ensemble mais sans pour autant hériter, il n’empiète donc pas la quotité réservée aux héritiers.
La SCI peut être une bonne solution dans certains cas mais a quelques inconvénients : il est difficile de sortir du système en cas de conflit, elle est coûteuse lors de sa création (entre 2000 € et 2500 €) et elle demande une gestion rigoureuse.
La tontine ou clause d’accroissement
La tontine se fait de façon plus occasionnelle, lors de cas particulier. Elle permet de rendre le dernier survivant unique propriétaire du bien.
Elle permet donc d’assurer la transmission de leur part à un couple sans enfants sans qu’un hériter réservataire puisse mettre la main dessus par exemple. L’autre intérêt de la tontine concerne les immeubles de faible valeur (moins de 76 000 €, à condition qu’il soit la résidence principale au moment du décès). En cas de décès, le survivant est en effet exempté de droits de succession. Il n’est redevable que des droits payés en cas de vente, qui sont beaucoup moins élevés. En revanche, si le montant dépasse 76 000 €, le taux maximal de 60 % s’applique… sur l’ensemble du bien et non sur la quotité qui dépasse 76 000 € !
Attention, c’est une option très rigide qui nécessite l’accord des deux parties pour le supprimer. En cas de séparation, à défaut d’accord, le bien ne peut être vendu et partagé.
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